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          觀點 ▏We Work巨虧66億,聯合辦公要涼了嗎?

          發布日期:?2020-05-11

          巨虧7000億日元(約66億美元)!有"阿里之父"之稱的軟銀會長兼社長孫正義正在經歷至暗時刻。日前,軟銀發布預告稱,上財年將出現巨額虧損,其中有約66億美元的虧損來自對聯合辦公企業We Work的投資。

          2020年以來,受資本退潮和疫情的雙重影響,聯合辦公行業受到客戶退租的巨大沖擊。聯合辦公企業是否還具備投資價值?

          日前,深圳前瞻產業研究院頒布《2020年聯合辦公行業最具投資價值企業榜》(以下簡稱《榜單》)。該榜單從規模實力、持續經營力、創新能力和成長潛力等四個二級指標,對業內40家聯合辦公企業進行權威評析。

          We Work巨虧66億,聯合辦公要涼了嗎?

          令業內人士驚訝的是,排在榜首的并非優客工場、 We Work、納什空間,而是拿到總分86.09高分的創富港。其中,在持續經營力、創新能力和成長潛力三個指標中,創富港均名列第一。

          和業內同行相比,創富港很少出現在媒體報道中。一向默默無聞,此次榜單評比為何能成為業內黑馬?創富港的發展現狀究竟如何?

          規模實力:逆勢擴張 聚焦十大城市

          觀點指數顯示,2018年底以來,在資本退潮、盈利困難等因素影響下,聯合辦公行業擴張放緩,截至2019年底,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的聯合辦公品牌占總數的31.1%。

          在聯合辦公企業紛紛瘦身謀求盈利時,低調的創富港卻在默默逆勢擴張。

          "危機危機,危中有機,我們一直堅持'穩中求快,以穩為先'的發展原則。自2020年以來,即使因為新冠疫情,中國經濟按下了幾個月的"暫停鍵",但是創富港還是新開了四家門店。"創富港副總裁唐偉表示,創富港不會因為行業處于風口就跟隨求快,也不會因為行業處于寒冬就保守經營。

          數據顯示,今年以來,創富港共新增了2000多個工位,新增的門店分別位于廣州、佛山、上海、深圳四大城市,總面積約9500平米。

          創富港創始人兼CEO薛春表示,越是在行業不景氣的時候,他反而看到了做生意的好時機。

          在此次《榜單》評選的二級指標中,規模實力為首要指標,滿分20分,具體分為營業收入、入駐企業數、辦公總面積、空間數量、城市布局、工位數等三級指標。

          其中,創富港獲得16.09分,位列第四位?!栋駟巍凤@示,規模實力上,納什空間、優客工場和 We Work中國排名行業前三。

          雖然規模實力仍處于第二梯隊,但創富港正在穿越經濟周期。2019年財報顯示,2019年,創富港全國簽約門店數量 183 家,分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州等十大城市。2019年,簽約新店 30家,新增管理面積 5.6萬平方米,管理規模較上年增長 27.6%。

          持續經營:業內唯一正向盈利

          創富港做出擴張決策的底氣,則來自于對自身經營能力的自信。

          從2008年轉型做聯合辦公以來,創富港已經成為目前唯一連續盈利的企業,成為了最賺錢的N0 1。

          We Work巨虧66億,聯合辦公要涼了嗎?

          日前公布的2019年財報顯示,創富港實現營業收入5.38億元,同比增長 27.85%, 歸屬股東凈利潤1190.7萬元。

          We Work巨虧66億,聯合辦公要涼了嗎?

          2017-2019年創富港營收和利潤 (單位:元)

          相比2017和2018年,2019年創富港的營收創新高。

          屢創新高的背后則是創富港的精細化運營能力。例如,通過大數據分析,創富港可以對每個城市進行未來15天的營銷預警,若有必要可快速反應提高營銷廣告的投入。

          在《榜單》的持續經營能力指標中,滿分25分,具體分為盈利能力、凈現金流、出租率、存續時間、成本控制力等三級指標。其中,創富港獲得21.94分,位列第一。

          得益于產品的定位和性價比優勢,創富港成熟店會員入住率仍然保持在 90%以上,毛利率保持在 30%以上。

          "整體上,與創富港合作的業主都感受到我們高效、準時以及穩定的付租能力,更喜歡與我們長期合作。業主續簽率超過90%,還有很多盤源是業主再次主動推送給我們的。"唐偉表示。

          事實上,能夠擺脫巨額虧損、實現盈虧平衡,已經是很多聯合辦公企業努力的目標。

          日前,軟銀集團表示,在截至3月的過去一年中,它在愿景基金之外投資的We Work資產預計將虧損約7000億日元(合66億美元),這使該集團的預期凈虧損將達到9000億日元(合84億美元)。

          We Work在去年IPO失敗后,因現金流問題和軟銀達成要約收購協議。但隨著軟銀終止了收購要約,目前雙方已經對簿公堂。

          創新能力:IT基因 自主研發

          隨著人工智能、大數據、云計算、5G等技術的不斷發展,聯合辦公品牌紛紛加快了智慧辦公布局。

          作為從IT公司轉型而來的聯合辦公企業,創富港傳承著技術優勢。

          以最為重要的選址為例,創富港自主研發了一整套測評模型。在與業主簽約之前,已完成對空間的分隔規劃,可保證簽約后即刻啟動快速裝修,并測算實際經營利潤指標,合格才會簽約。

          在營銷方面,創富港自主研發了數據營銷預警系統。通過內部平臺,全員可實時掌握每個分店的空置情況及對外營銷參數,實現全員營銷。

          在《榜單》的創新能力指標中,滿分25分,具體分為自主研發、服務創新、營銷創新、空間智慧辦公程度、IT化程度等三級指標。在創新能力方面,創富港獲得23.58分,是業內公認的NO1。

          對于租戶和創業者而言,全方位自助化及自動結算的智能硬件、方圓間APP和互助社群等多種硬核技術,極大提升了入駐體驗。

          目前,創富港自主研發應用了多層次的信息技術平臺和智能化系統,包括 BCMS 商務中心綜合管理系統、BITS智能秘書接電服務系統、方圓間APP和社群交流平臺、銀企直連自動付款系統、BCMS-CLOUD自動記賬系統等。

          以方圓間APP為例,方圓間是由創富港自主打造的APP,廣大的創業者及中小企業可以通過該平臺,享受到商務IM、資金服務、社群等服務,與創富港共建有故事的創業生態圈。

          創富港2019年財報顯示,為了提升門店營收規模,提高技術研發實力,創富港還斥資約1000萬元,完成了對管理類公司和科技類公司的收購。

          成長潛力:探索資本市場的無限可能

          在聯合辦公企業進入資本寒冬的情況下,創富港憑借優異的經營狀況,正在展示出無限的成長潛力。

          作為國內最賺錢的聯合辦公企業,創富港的投資價值也受到業內關注。

          在《榜單》的成長潛力指標中,滿分30分,具體分為品牌關注度、增值服務、現狀評估、擴張戰略等三級指標。其中,創富港獲得24.48分,位列第一。

          2019年度,創富港的注冊資本由5823.9萬元增至11065.41萬元。注冊資本增加系股東同比例增資,創富港前五大股東的持股比例保持不變。其中,紅杉資本持有創富港16.67%的股份。

          財報顯示,美團連續兩年蟬聯創富港第一大客戶。2019年前五大客戶的營收占比僅為1.13%,這意味著創富港在客群探索方面還有很大市場。

          We Work巨虧66億,聯合辦公要涼了嗎?

          在風險資本退潮的當下,陸續有友商爆出現金流斷裂,經營難以為繼。對此,創富港副總裁唐偉表示,創富港的經營性現金流目前較好,即使融不到資,依靠自有資金也能實現每年35-40%的擴張速度。

          日前放開的創業板新政策,讓創富港看到了在國內上市的可能性。目前,創富港已經開始探索國內上市的可能。


          結語:

          股神巴菲特有句名言:只有當潮水退去時,才知誰在裸泳。

          從2015年的乘風而起,到2020年的大浪淘沙,聯合辦公行業斗轉星移。

          對于盲目跑馬圈地、一味擴大規模的頭部企業來說,巨額融資的注入似乎并不能扭轉虧損態勢。當資本退潮后,只剩一地狼藉。

          低調潛行十余年的創富港深知,世界上沒有風口,只有踏實運作、用心經營,才能創造出真正的價值。

          對于聯合辦公企業而言,2020年是關鍵的開局之年。是在危機面前倒下黯然離場,還是初心不改抓住機遇,創富港正在告訴我們正確的選擇。

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